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去库存与房价暴涨共存背后逻辑

来源:21世纪经济报道 时间:2016-09-30浏览量:520 【字号:

  产业金融投资潮

  房地产的巨大江湖,投资人、购房人,任何人都在热切关注。面对一、二线城市直冲云霄的房价,专业投资人更多表现出的是谨慎,甚至担忧。而针对与房价一样虚高的创业公司估值,资本狂欢的时代已经过去,粗放的投资模式终将被时间湮没,精细化才是未来的主流。

  2016年以来,以北京、深圳为代表的一线城市房价火爆,引燃了武汉、南京、合肥等二线城市的购房热情,上述城市房价近期均创下新高,“抢”成为购房一族的关键词。

  而大量三、四线城市仍在艰难去库存中,房子卖不动,大片楼盘闲置,公司开工进展缓慢。

  为何去库存和房价暴涨这一看似矛盾的现象会同时出现?

  在“2016鼎信长城中国产业金融投资高峰论坛”上,来自招商蛇口、启迪协信、中国金茂集团、旭辉集团、和昌集团、鑫苑中国等地产开发巨头代表参与了讨论。

  多位与会地产商代表认为,去库存和房价暴涨现象共存背后有着合理的逻辑,即城市分化,这也代表了他们对于地产市场今后布局的重点方向。

  城市结构分化

  招商蛇口华北区总经理聂黎明表示,看似矛盾的现象其实并不矛盾。房价暴涨从东南传导至中部,现在已经逐步引燃西部市场,背后有业内公认的逻辑。即市场资金量比较大,而存销比偏低。“资金和资产的供需关系,土地供应和需求的关系,带来的信心和恐慌,或超出供求关系本身的幅度。”

  中国金茂集团投资发展部总经理李兴表示,结构分化是导致整体去库存和房价暴涨之间矛盾的主因。从土地供应上看,2014年全国住宅土地供应量在10亿平方米左右,2015年缩减一半左右,2016年1-8月份仅1亿多平方米,土地供应量分别是前年的十分之一和去年的二十分之一;在资金面上,预计今年底信贷总投放量将超过13万亿。大量资金无处可去,造成土地价格疯狂。地价上涨自然带动房价上涨。

  李兴表示,此次房价暴涨主要集中在几个比较典型的二线城市和一线城市,它们的去化周期基本在10个月之内。如合肥、南京、苏州等地去化周期已小于5个月,而这些城市本身经济发展较好,人口聚集,各方需求必然存在,在全国去库存的背景下,释放了更多的需求。

  城镇化未到踩刹车之时

  房地产市场仍有巨大发展潜力。

  李兴表示,2008年以来,中国经济增速持续快于全球增速,基本面有支撑。另一方面,当前全国城镇化率为56%,户籍城镇化率仅36%,要达到70%的城镇化水平还有很大空间。城镇化进程还远未到需要踩刹车的时候,长期看好房地产市场的发展。

  此外,人们会随着经济增长对房屋产生许多改善需求。按照当前每年新增10亿平方米开发量的增速测算,还需要10年左右的开发期。房地产业与实业并不是相对立的,房地产业关联的产业包括钢铁、水泥、化工、木材、家电、家具、园林设计等60多个行业。

  聂黎明表示,在城市轮动中很难找到固定规律,但好的城市会产生虹吸效应,较弱的城市会产生外溢效应,这将决定城市的产业和人口。招商蛇口和鼎信长城在城市布局的选择上很接近,即一线城市、环一线城市和核心节点的二线城市。

  李兴介绍,中国金茂布局在一线和有经济实力的二线城市。在已经进入的20个城市中,无论是人口、GDP、消费能力和商业活跃度在全国都排名靠前。

  旭辉集团资金总监潘皓琦表示,当前推动房价上涨的因素更多是投资需求,在逐利的需求下,一线城市暴涨后其利润率会下降,需求向一线城市周边和二线城市转移,甚至到三线城市。但个人杠杆逐步走高,一旦出现重大宏观政策变动,整个房地产业风险都在加大。因此,聚焦在一、二线城市的抗风险能力会略强。

  近年来,房企也在加强全球布局。

  在海外的配置策略也沿袭了这一理念。鑫苑中国总裁崔勇表示,如果将世界看做一个国家,能够选择的主要城市为纽约、伦敦、东京和旧金山,相当于中国的北上广深。

  崔勇认为,从感觉上,纽约就像是北京,都非常多元的城市,人们可以从事科技、投资、创业等行业;而旧金山很像深圳,Facebook上市时创造了许多千万富翁、亿万富翁。“这些城市就是各种资源的聚集。”

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