详细

房企中报秘密:守住一二线城市外,还做了哪些?

来源:第一财经日报 时间:2016-08-19浏览量:145 【字号:

  进入8月下旬后,上市房企进入中期业绩密集发布期。当下经济尚未明显回温,一二线城市地价记录却被不断刷新,重点城市房价在经历了年初的快速上涨后未见普遍回调。在信贷政策走向差别化、重点城市限购政策进入新一轮收紧通道时,不少房企与购房者一方面情绪高涨,一方面又对未来房地产走势心有疑虑。

  在这样的背景下,今年的“中报季”看点不少,中期业绩所反映的房企上半年策略变化值得关注。第一财经记者梳理几家上市房企最新发布的中报发现,品牌房企的业绩报告中凸显了一些共同的战略判断,如聚焦一二线城市,在高价地中发掘相对洼地;抓住国内融资窗口期,降低外币债务占比;积极探索新业务,培育新的业绩增长点来对冲房地产主业可能存在的不确定性。

  “聚焦”一二线城市

  8月17日,几乎同时,三家在港上市的内地房企SOHO中国有限公司(00410.HK,下称“SOHO中国”)、龙湖地产有限公司(00960.HK,下称“龙湖地产”)、旭辉控股集团有限公司(00884.HK,下称“旭辉集团”)公布了今年上半年的“成绩单”。四年前从散售物业向持有物业转型的SOHO中国仍然是坚守北京和上海,而龙湖地产与旭辉集团的财务数据也凸显了聚焦一二线城市的战略。

  根据中报,今年上半年,龙湖签约额约为385.9亿元,同比增长78.4%,再创历史新高。分区域看,该公司在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的签约额占比分别为48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。第一财经记者粗略统计发现,今年龙湖的销售结构中,96%的贡献来自一二线城市,而2015年,龙湖在一线城市及重点二线城市销售额占比也高达77%,比2014年相比提高了3个百分点。无独有偶,旭辉集团2016年上半年完成合同销售金额276亿元,同比增长163%,该公司有约77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市,有97%的销售收入来源于一二线城市。

  券商也关注到了上市房企的这一趋势。中信建投研报指出,有成长表现的房企具备一个共性,即在过去两年间加大对主流城市的布局,例如新城控股、华发股份、首开股份等,藉由长三角以及环渤海的提前布局,同比增速均超越200%。该研报称,目前房企区域战略趋同,专注一二线主流城市业已成为业内共识。然而,共识之下也导致拿地难度不断提升,一二线城市面粉贵于面包,房企在规模与盈利之间进退维谷,唯有时间换空间;三四线城市无人问津,区域整体低迷抬升去化风险,房企断不敢贸然,扩张难题有待破解。

  的确,在重点城市土地供给有限的现实下,房企对一二线的偏爱客观上推高了土地的价格。8月17日下午,融信中国以110.1亿元的价格摘地的消息在业内传开,该静安区中兴社区两幅地块折合楼面价超过了10万元/平方米,这一价格瞬间刷新了全国最高单价记录,也刷爆了地产人的朋友圈。

  消息传到香港。当天下午,在香港的业绩发布会上,面对媒体镜头,不少房企高层都没有绕过这个话题。SOHO中国董事长潘石屹对第一财经等媒体记者感慨,上海新近成交的住宅地块楼面价如此高,虽然7月出售的SOHO世纪广场单价仅7万多/平方米,但他仍然对这宗买卖很满意。他说,宣布售出后,SOHO中国的股票就开始上涨,“做生意永远不变的是市场高峰的时候出货,低峰入货”。几乎同时,龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓也被问及:上述上海的高价地块,龙湖是不是“不敢拿”?对此,邵明晓回答,龙湖参与了竞拍,但价格最终超出了龙湖授权的价格。

  开发企业要保证经营的持续性及团队的稳定性,就必须储备土地,但央企及部分中小型开发商今年掀起的“高价抢地潮”,一再刷新了人们的视听,其核心原因还在于楼市成交分化,统计数据表明了这种分化。

  国家统计局8月18日公布的2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有11个,上涨的城市有58个,持平的城市有1个,二手住宅价格与上月相比,价格下降的城市有12个,上涨的城市有51个,持平的城市有7个。分城看,一线城市由于去年同期基数相对较高,近期环比涨幅收窄明显,7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄;而绝大部分二三线城市由于去年同期基数相对较低,同比涨幅仍在继续扩大。

  房价居高不下,部分房企高举高打,行业究竟风险几何?对此,高和资本董事长苏鑫分析称,考量行业是否存在风险,关系到三个问题,即房价上涨由需求拉动还是投资与投资拉动,本轮落锤的高价地块开发商是否能赚钱,开发商是否仍在沿袭传统的资本滚雪球式博弈的模式,从这三方面看,行业存在风险是肯定的。

  “从历史看,除了三线城市,房企买高价地块都可以赚钱,以前这个行业的波动是爬山型的波动,这一轮的低点比上一轮的高点还要高,所以只要捂得住,现金流足够,就可以赚钱。但是如果不是这样呢?如果是波浪型的波动呢?即使不像波浪一样,它只是持平,你的金融成本就把你所有的利润全部消化光。”苏鑫说道。

  对于是否要在自身聚焦的城市抢地,房企也各有逻辑。“到这种高价位时,我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的,(我们)胆子有些小。但为什么有些中小公司这么勇猛,艺高人胆大,可能有他们的逻辑,各家公司背后的逻辑是不一样的,建议还是看看他们的报表,了解下背后的逻辑。”邵明晓说,龙湖讲究稳健,原则是有回款的签约、有利润的增长,公司把稳健增长放在第一位。

  减外币债、忙创新

  产融结合的时代,房地产的竞争亦是资本的竞争。拥有上市平台的品牌开发商,因为融资渠道相对多样而具备腾挪不同种类债务的空间。去年以来国内宽松的货币政策,为不少上市房企在境内融资提供了窗口期。中报显示,今年1月,旭辉发行境内私募债人民币20亿元,利率为4.99%。得益于债务结构的优化,旭辉平均融资成本也呈现持续走低的态势。中报称,旭辉融资成本较2015年再降低1.4个百分点,至5.8%。

  还有一些企业选择了在今年用内债来替换外币债,以降低汇率风险。2016年上半年,龙湖地产发行了81亿元公司债,期限介乎于五年至十年,固定利率低至3.19%~3.75%。上月,龙湖又发行境内人民币公司债37亿元,固定利率更低,为3.06%~3.68%,期限在五年至七年之间。借此,该公司综合借贷成本自去年末的5.74%进一步降至5.18%,年期更延长至5.84年,达到历史最优水平。中报还显示,该公司还着手降低外币借款占比辅以一定比例的汇率掉期,以期降低未来的汇兑损失,目前,其外币借款占比已降至22.3%。

  SOHO中国也是如此。该公司两年前就决定快速改变债务结构,以人民币债替换部分美元债。根据中报,截至今年6月底,SOHO中国提前偿还了境外银团贷款美元6.44亿元和港元40.5亿元,提前赎回了境外优先票据美元2.53亿元,使得公司目前的外汇债务比例从去年年底的56%降至今年年中的6%,优化了负债结构,规避人民币贬值风险。同时负债成本下降至4.4%,净负债率约37%。

  近几年来,在房地产市场告别快速增长周期后,一些国内品牌开发商将一部分精力放在了尝试创新型业务上。如业内熟知的万达积极寻求向文化、旅游产业等方向转型,万科在北京尝试“无限系”产品、推出户型定制概念,SOHO中国大力发展短租办公产品SOHO 3Q。连一向低调的龙湖,也初次在公开场合介绍了创新业务的发展现状。龙湖董事长吴亚军在8月17日的业绩会上对媒体透露,龙湖已经在长租公寓和联合办公上研究了较长时间,并组建了团队。她透露,目前龙湖已针对长租公寓和联合办公推出了“冠寓”和“一展空间”两个品牌,预计在三年内,龙湖将做300处长租公寓,20个联合办公项目,布局主要是一线和二线城市核心地段。

  这些目前在上述房企的业绩占比中还非常小的新业务,未来是否会成为房企新的业绩增长来源,目前还尚未可知。针对房地产业未来的机会,苏鑫分析,房地产行业已经由制造业向服务业转变,各种有很大的变化,也有很多的机会。他以商业地产为例称,城市更新、资产证券化都将给轻资产运营的商业地产公司带来新的机会,企业应用互联网思维和金融思维来创新。

相关新闻: