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楼市存销比处阶段性高位 四季度促销压力增大

来源:解放日报 时间:2011-10-20浏览量:135 【字号:

        8个典型城市新建商品住宅存量同比涨三成,销售压力较大;新建商品住宅存销比创阶段性新高;预计四季度新建商品住宅存量将继续增加,促销压力加大。
        截至9月底,我国8个典型城市新建商品住宅库存总量4045万平方米,与去年同期相比,新增952万平方米,增长约30.77%,增幅较大,且库存量继续增长的态势明显。9月份,8个典型城市新建商品住宅成交量341万平方米,同比下降44%。住宅市场延续前几个月的低迷状态,多数城市成交量并没有因为传统旺季而明显回升。预计四季度楼市的低迷状态仍难有效改观,新建商品住宅库存量还会继续增长。截至9月底,北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量2725万平方米,比去年同期增长28%左右,新建商品住宅存量创阶段性新高。9月份,4个一线城市新建商品住宅共成交226万平方米,比去年同期下降45%,成交量几乎降到了去年的一半。
        库存量增长,成交量疲软,典型城市新建商品住宅存销比创阶段性新高。截至9月底,8个典型城市新建商品住宅存销比为11.1,创下自2010年的阶段性新高点,库存量偏大。今年以来,典型城市新建商品住宅存销比已经连续7个月上升,预计这一趋势还将延续。 4个一线城市存销比普遍较高,并且呈现出不断走高的态势。特别是北京、上海两市的存销比持续3-4个月高于12,明显反映出这些城市新建商品住宅市场表现欠佳,库存压力不断增大,不少开发商面临着资金难以回笼的难题,部分中小型开发商逐渐陷入资金困境,经营出现困难。
        预计四季度新建商品住宅存量将继续增加,促销压力加大。一方面,部分开发商在二三季度捂盘观望后,受资金压力的影响,需要加紧推盘,四季度新建商品住宅供应量将继续增加。另一方面,调控政策将继续严格执行,楼市仍将延续前期的低迷状态。因此,四季度新建商品住宅库存量将进一步增加,存销比将继续升高,开发商促销压力加大。
        受今年商品住宅用地成交量下降的影响,明后年住宅供应量也将随之下降。在这双重因素的影响下,明年新建商品住宅库存量将触顶回落,存销比也将随之下降,市场进入去库存的通道。
        什么是存销比?
        存销比是指在一个周期内,商品库存与之前一定时期内销量的比值,用来反映商品的即时库存状况的相对数。住宅存销比是住宅的存量与一定时期内(通常指一个月)内销量的比值,以反映住宅的库存状况。新建商品住宅存销比能够衡量开发住宅产品的资金利用效率。新建商品住宅存销比过大,可以直接反映出投资住宅产品的资金回笼状况欠佳。住宅的供求关系是决定住宅价格的最主要因素之一。因此,研究城市间住宅存量和销量的关系,特别是一段时间内住宅存量和销量的关系,对于判断未来一段时期内住宅价格的走势,以及未来住宅市场的发展具有重要的参考意义。
        一般来讲,新建商品住宅存销比持续超过12,即表示新建商品住宅存销比过大,存货压力较大,价格下跌压力较大;存销比持续处于9至12之间,说明存货偏大,但尚不显著;存销比持续处于6至8之间,说明商品住宅存销相对平衡,市场形态较为健康;存销比持续在3-6之间,说明存货偏少,供应偏紧,价格面临上涨压力;而存销比持续小于3,说明存货太少,价格将上涨。
        8个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市,以及济南、南京、厦门、杭州4个东部二线城市。

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