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房地产信托整肃潮来袭

来源:中国房地产报 时间:2011-10-24浏览量:136 【字号:

房地产信托存量项目逐个监测的新规实施不足两月,银监会就因项目有问题对四家信托公司发出整肃要求。10月19日,银监会非银部一位官员向本报确认,已向四川信托、方正东亚信托、渤海信托、五矿信托四家信托公司发出窗口指导文件,基本内容是暂停房地产信托业务三个月。

10月20日,本报记者又从一位接近银监会的人士处获悉,第二波窗口指导文件或很快祭出,目标包括华宝信托、中融信托。

早前已有绿城房地产信托业务被整肃的业界传闻。后经本报记者证实,那次并非针对绿城而是针对整个房地产信托业务。未曾想到的是,有关房地产信托的传闻一波又一波,大有演化成房地产信托整肃风潮的可能。

整肃指向具体项目

前述四川信托等四家公司收到的窗口指导相关文件暂未公开发布,业界也预计不会公布,“毕竟不是什么好事”。但四川信托副董事长陈洪亮10月19日接受某媒体采访时确认,四川信托确实受到了所属银监局的窗口指导。

前述银监会非银部官员认为,这一次的窗口指导并不像外界猜测的那样严厉,“更没有什么传染性”。“银监会早前已多次向信托公司提示房地产信托相关风险,这一次只是点名而已。”

本次风险提示的根源是,上述四家信托公司部分产品不能如期兑付的概率有所增加。“这是银监会9月新规‘逐个监测存量项目的兑付风险’的进一步行动。同时,房地产信托整体的流动性风险在积聚,有必要以点名的方式做些提醒。”该银监会官员介绍道。

四川信托被点名的是川信·青岛凯悦房地产信托产品。该产品与中融信托去年8月发行的中融·青岛凯悦投向同一个房地产项目,被银监会查实属于“借新还旧”。而且,“该项目已被多家信托公司拒之门外,不属于优质产品。”深圳国际信托投资有限公司信托部总经理程红告诉记者。

除此之外,记者获悉,8月,四川信托一度站上房地产信托领域的鳌头。其当月发行8只房地产信托产品,数量夺冠。其中的鲁商·首府第一期、第二期信托产品,向投资者开出了10.5%的当月最高预期收益率。程红表示,这一突起之举连同业都倍感意外。

渤海信托则是因其在河北某些城市的房地产信托项目被监管层点名。据前述接近银监会人士介绍,渤海信托今年在控股股东海航集团的支持下发行产品颇为激进,比如大举进入二三线城市,与当地中小开发商深度合作。

方正东亚信托、五矿信托被警示,与其扩张速度有关系。据前述银监会官员透露,这两家与四川信托都是2010年才完成重组,开业后不久即全面扩张,方法包括大量承接同业、银行介绍过来的项目。银监会调查后认为,其被利用做房地产信托流转平台的风险需要提醒。

“这四家信托公司的共同特征是刚刚重组开业不久,今年的房地产信托项目发行较多,这不但与其风险管控能力不匹配,还出现了不少劣质项目,银监会需要对此做出督促乃至整肃。”前述银监会官员告诉本报记者。

流动性风险整体上升

银监会目前最为关注的兑付风险正在积聚。“2009年是房地产信托发行量猛增之时,房地产开发商一度因此大大获益。但这些产品的期限多为1~2年,现在普遍进入兑付期。但现在房地产销售进度和现金流回归都很不理想,这令开发商和信托公司都倍感压力。”前述银监会官员表示。

与此同时,房地产信托业界却开始上演“剃头挑子一头热”的繁荣景象。据程红团队统计,10月以来,房地产信托产品发行只数在减少,但募集资金总量占比仍稳居前两名。究其原因,某些信托公司的激进战术是其中之一。反映出的背后利益链条是,15%~20%的高额回报率诱使投资人前赴后继;而对于银行和信托机构来说,这几乎是一盘无本生意,只要能拉来资金、放出去,就可赚得至少3%的差价,这还不包括不菲的保管费、管理费等中间费用。

而在此般扭曲行情下,银监会乃至整个监管层都开始关注房地产信托其他层次的风险隐患。据前述接近银监会人士透露,华宝信托、中融信托被提醒与此有关。

中融信托在业界素以激进著称。它在大量发行房地产信托产品的同时,一度提出了所谓“大信托”模式——控制合作房地产开发商的项目公司全部股权,保管财务印章,监控每笔资金的使用。

但多地出台限购令后,存量项目较多的中融信托无疑被封堵了退路。这时,“和中融信托合作较好的某大型商业银行,开始在产品发行渠道方面封堵它。这使得银监会准备对其做些窗口指导。”前述接近银监会人士透露。

华宝信托则是因涉嫌大面积违反与投资者间的合约被关注。据前述接近银监会人士介绍,华宝信托与杭州某知名开发商合作了一只房地产信托产品,但项目尚在进行,融资方就将相关抵押物再次抵押融资,使部分抵押权发生了序位变动。投资者遂以“掏空抵押条款”名义向浙江银监局举报,引发了银监会关注。

“凡此种种,都是激进型信托公司对房地产信托流动风险缺乏足够认识,对兑付风险不够审慎,忽视了银监会的三令五申。可说房地产信托的流动性风险整体在上升。”前述银监会官员认为。

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