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宏观政策微调 楼市调控仍需淡定

来源:每日经济新闻 时间:2011-10-27浏览量:118 【字号:

  10月24日~25日,国务院总理温家宝在天津滨海新区调研时指出,要把握好宏观调控的方向、力度和节奏,更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性,适时适度进行预调微调,保持货币信贷总量的合理增长。

  新增信贷的支持方向,则体现在“国家重点在建、续建项目;实体经济尤其是符合产业政策的中小企业;民生工程尤其是保障性安居工程。”

  这一表态针对整个宏观经济领域,却引发了房地产界的猜想:楼市调控是否也有放松迹象?调控的范围、力度会不会调整?房地产市场会不会出现类似2008年的政府救市行为?

  但在接受 《每日经济新闻》记者采访时,几乎所有受访者都不认为调控会放松,现有政策力度仍将持续一段时间。有专家指出,应警惕保障房信贷松口导致资金变相流入商品房市场。

  楼市政策基调难改

  据业界分析,温家宝此次所说的政策 “微调”,正是此前预期的“定向宽松”。这一论调的提出,与当前的经济形势关系密切。

  国家统计局的数据显示,今年前三季度国内生产总值320692亿元,同比增长9.4%,尽管经济增幅放缓,但仍保持高位运行。CPI同样如此,9月份同比CPI上涨6.1%,连续两个月出现回落,但仍处于高位。

  亚豪机构市场总监郭毅向《每日经济新闻》记者表示,我国经济仍处于明显的“滞胀”环境中,“定向宽松”的目的仍是以调整经济结构和维持经济增幅为主。

  对于正处在调控 “深水期”的房地产市场,郭毅认为政策不会放松。截至10月底,被称为“史上最严”的楼市调控已持续9个月,尽管地方政府和企业都有 “放松调控”的诉求,但从高层的表态上,似乎看不出松口的意思。

  本月11日,广东佛山放宽对四类情况的房屋限购,成为全国首个公开放松限购政策的城市。但当天晚间,该政策被紧急叫停。16日,新华社发表题为《楼市“冰点”背后警惕“变相宽松”》的文章,强调各地要“严格执行信贷、税收、土地供应等‘治本之策’,做好房地产调控‘持久战’的准备。”

  两天后,国家统计局新闻发言人盛来运在三季度宏观经济数据新闻发布会上表示,要实时监控房地产的发展变化,进一步巩固房地产宏观调控的成果。当日发布的数据显示,70个大中城市中,9月新建商品住房价格环比持平和下降的城市有46个,一线城市房价已连续3个月停涨。

  21日,温家宝在考察广西房地产市场情况时也作出表态:目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。

  在多位分析受访者看来,从高层的数次表态中,均“看不出任何调控放松的迹象”,这也意味着现有的政策力度还将持续一段时间,短期内楼市调控政策不会放松。

  防范资金“借道”入楼市

  无疑,保障房领域将会受到“信贷总量合理增长”的惠及。

  25日,住建部部长姜伟新表示,截至9月底,1000万套保障性住房开工986万套,11月底前可全部开工。

  按照住建部的估算,今年建设1000万套保障性安居工程,共需资金约1.4万亿。但到目前为止,由于保障房利润偏低,除各级政府的投入,企业的建设积极性并不高,资金缺口仍然很大。

  但有业内人士担心,信贷政策对保障房的支持,可能导致资金变相流入商品房市场。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,“虽然扶持重点非楼市,但谁敢说不会有信贷资金绕道流入楼市?”

  郭毅也认为,在实体经济行业萎靡不振的背景下,房地产仍是当前利润较高的行业,并具有长远的发展前景,无疑会吸引资金进入。

  据《每日经济新闻》记者了解,今年上半年,江浙等地一些中小企业从银行获得贷款后,又以高利贷的方式借给房地产开发商。同时,一些保障房项目获得的贷款,也被开发商用在商品房项目上。

  从监管层面上,信贷资金的监管成本高企,也使得中央难以准确跟踪每一笔资金的流向,导致其不可避免地流向楼市。

  因此,不少业内人士强调,在本轮信贷规模扩大的同时,亟需在政策上设置“防火墙”,阻止资金流入商品房市场,避免出现信贷资金变相“输血”楼市的怪相。

  一线城市房价拐点已至

  在“新国八条”出台即将进入第10个月时,单从数据上看,调控效果正在凸显。中原地产根据统计局数据计算得出,今年9月,全国70个大中城市新建商品房价格环比增长0.003%,接近止涨。不少机构惊呼:拐点出现。

  “拐点”的另一个论据来自“降价潮”。近期,调控政策较严厉的北京、上海、深圳均出现明显的降价潮,龙湖、中海等资金充裕的上市房企都卷入其中。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,降价说明企业对后市判断相对悲观,在整体环境不佳的情况下,降价范围很可能继续扩大。

  他还表示,一线城市的房价下行趋势明显,房价拐点已经出现;但由于政策传导需要一定时间,加上不少区域房地产市场处于起步阶段,因此,多数二三线城市的楼市尚未迎来调整的时机。

  事实上,随着热点城市销售不振,房价下行,房企并购潮出现,房地产市场呈现出与2008年类似的态势,有专家担心:政府会不会也像此前一样出手救市?

  郭毅认为不太可能。她分析,2008年的内外经济环境均不佳,失业率攀高,经济增长乏力,急需房地产来拉动;而当前国内经济仍保持高速增长,政府并不担心房价下跌带来太多负面影响,因此,政府出手“救市”的可能性不大。

  但在年关临近的节点上,政策微调的可能性仍然存在。按照杨红旭的观点,北京等限购较为严厉的城市,可能会降低限购门槛;而一些作陪衬角色的西部城市,政策可能“松绑”。

  不过,政策整体退出的时机远未到来。郭毅强调,在保障房和普通商品房足额供应之前,政策基调不会发生改变,“即使到退的时候,也是逐步退出”。

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